かつて「節税の王道」と呼ばれた海外中古不動産投資。特に米国や英国の木造住宅は、日本の税制上の「法定耐用年数」と現地の「実質的な建物価値」の乖離（アービトラージ）を利用し、短期間で多額の減価償却費を計上するスキームとして広く活用されました。
しかし、2021年（令和3年）度の税制改正により、このスキームは事実上封じ込められています。現在、多くの投資家や企業のグローバル人事担当者が直面しているのは、「保有中の赤字が通算できないなら、せめて売却時の損失（出口）で給与の税金を取り戻せるのか？」という疑問です。

結論から申し上げます。海外不動産の売却損を、給与所得と損益通算して税還付を受けることは、原則として不可能です。
本稿では、その法的根拠と、改正法に含まれる救済措置（損益通算の特例計算）、そして円安環境下における具体的な出口戦略について、実務的な観点から解説します。

1. なぜ「売却損」は給与と通算できないのか？

日本の所得税法は、所得の性質に応じて課税方法を区分しています。給与所得や事業所得、不動産所得（インカムゲイン）は「総合課税」として合算されますが、土地や建物を売却して得た譲渡所得（キャピタルゲイン/ロス）は「分離課税」として扱われます。

「自宅の買い替え（居住用財産の買換え特例）」であれば例外的に損益通算が認められるケースもありますが、節税目的で保有していた海外の投資物件や別荘は「居住の用」に該当しないため、この特例の適用もまた不可能です。

2. 2021年改正法の「救済メカニズム」を理解する

ここからが本稿の核心です。売却損そのものの通算はできませんが、2021年改正法（措置法41条の4の3）には、保有期間中に損益通算を禁じられた減価償却費を「売却時に経費として復活させる」仕組みが組み込まれています。

「なかったもの」とされた損失の行方

改正法では、海外中古建物から生じる不動産所得の損失のうち、減価償却費相当額は「生じなかったもの」とみなされます。しかし、この切り捨てられた金額は消滅するわけではありません。
売却時の譲渡所得の計算において、以下の式が適用されます。

つまり、「過去に通算できなかった減価償却費を、減価償却累計額から控除する（＝取得費を増やす）」という調整が行われます。これにより、売却益（譲渡所得）が圧縮され、結果として税負担が軽減される設計になっています。

3. 出口戦略における2つのリスク

① 為替マジックの恐怖（円安の影響）

現在の歴史的な円安局面では、現地通貨ベースで損失が出ていても、円換算すると「利益」が出てしまうケースが多発しています。
譲渡所得は、売買それぞれの時点でのTTM（仲値）で円換算して計算されます。

例えば、1ドル110円で購入した物件を、1ドル150円で売却した場合、物件価格が10%以上下落していても、為替差益だけで数千万円の利益（譲渡所得）が発生する可能性があります。この為替差益には約20%の税金がかかるため、キャッシュフローがマイナスになるリスクを考慮しなければなりません。

② 「1月1日時点」の5年ルール

不動産の譲渡税率は、保有期間によって2倍近く変わります。判定基準は「譲渡した年の1月1日」である点に最大の注意が必要です。

※「満5年経った翌日に売る」のではなく、「6回目のお正月を迎えてから売る」ことが鉄則です。

4. 総括と提言

富裕層が保有する海外不動産の出口戦略は、単なる物件売却ではなく、高度な税務プロジェクトです。
特に企業のエグゼクティブや人事担当者は、以下の3点を確認する必要があります。

1. 過去の申告書の精査：特例適用により否認された損失額（＝将来の取得費）を正確に記録しているか。
2. 二重課税の調整：米国不動産等の場合、現地での税金（Recapture Tax等）を日本の確定申告で「外国税額控除」として適切に処理できるか。
3. コンプライアンス：5,000万円超の資産がある場合の「国外財産調書」の提出漏れはないか（罰則強化の傾向にあります）。

「今はもうできない」節税策に固執するのではなく、改正法を正しく理解し、適切なタイミングで出口を迎えることこそが、資産を確実に守る唯一の道です。