日本在住の富裕層外国人による海外不動産売却益の課税と確定申告

日本に居住する富裕層の外国人が海外で所有する不動産を売却した場合、その譲渡益（キャピタルゲイン）に対して日本でどのように所得税が課され、確定申告義務が生じるのか解説します。税務上の居住区分ごとの課税範囲や、譲渡所得の計算方法、外国税額控除や租税条約の影響、さらに住民税や必要な手続き・書類について、専門的な観点から詳しく説明します。誤りやすいポイントにも触れますので、海外資産をお持ちの方はぜひ参考にしてください。
税務上の居住者区分：居住者・非居住者・非永住者の違い
まず、日本の所得税法上の居住者と非居住者の定義、および居住者の中の非永住者について整理します。
居住者: 日本国内に住所があるか、または1年以上継続して居所がある個人を指します。居住者はさらに「非永住者以外の居住者」と「非永住者」に分類されます。
非居住者: 上記の居住者に該当しない個人を言い、日本国内に住所も長期滞在先もない人です。非居住者は日本国内源泉所得（日本国内で生じた所得）のみに課税され、国外で得た所得には日本の課税関係は及びません。
非永住者: 居住者のうち、日本国籍を持たず、かつ過去10年以内に日本に住所・居所を有していた期間が通算5年以下の人を指します。典型例として、海外から日本に派遣・赴任してきて数年間滞在している外国人などが該当します。
非永住者の課税範囲は他の居住者と異なり限定的です。非永住者については、日本国内源泉所得および国外源泉所得のうち日本国内で支払われたものや日本に送金されたもののみが日本の課税対象となります。つまり、非永住者であって海外で得た所得（国外源泉所得）を日本に持ち込まず完全に国外に留めている限り、その所得は日本では課税されません。一方、同じ所得を日本に送金した場合には日本でも課税される点に注意が必要です。これを一般に「送金課税」と呼び、何をもって送金とみなすかは通達で細かく定められています（例えば海外の銀行口座の資金を日本国内で引き出す行為等は送金と見做されえます）。 非永住者以外の居住者（いわゆる日本の税法上の永住者、国籍は問わず）は、日本国内・国外を問わず全世界で得たすべての所得が日本で課税対象となります。日本に長く居住する方（過去10年超滞在など）はこの区分となり、自身の全世界所得を日本で申告する義務があります。 以上をまとめると、日本の居住者（非永住者以外）であれば海外資産の売却益も含め全世界所得を申告する必要があり、非永住者であれば海外不動産の売却益について日本への送金がない限り日本では課税されず、非居住者であればそもそも海外資産の売却益は日本では非課税となります。
海外不動産の譲渡益が日本で課税対象になるケース
上記の居住区分に照らし、海外不動産を売却して得た利益（譲渡益）が日本の所得税の課税対象となるのは次のような場合です。
売却者が日本の居住者（非永住者以外）である場合：国内外すべての所得が課税対象となるため、海外不動産の譲渡益も日本で課税されます。日本に生活の本拠がある富裕層外国人で日本在住期間が長く非永住者の要件を外れた方は、このケースに該当し、海外資産の売却益も日本の確定申告で申告しなければなりません。